Alpkan Koç
Hamide HANGÜL
Yargıtay, kira sözleşmesinde 5 yıl dolmasa bile, kira bedeli emsalin altında kalıyorsa kira tespit davası açılabilmesine hükmederken, gayrimenkul hukukçuları, Yargıtay’ın beş yıl kuralını değiştirmediğini vurguladı. Hukukçular, “Yenilemede belirlenen bedel, ilk sözleşme tarihindeki rayici yansıtmıyorsa, beş yıl geçmemesi davaya engel oluşturmaz” dedi.
Kira uyuşmazlıklarında en fazla yaşanan sıkıntılardan biri de 5 yıldan önce rayiç bedel tespiti. Türk Borçlar Kanunu’na göre, yenilenen kira dönemlerinde son 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre artış yapılabiliyor.
Beş yıldan uzun veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyetle belirlenebiliyor. Geçtiğimiz günlerde ise Yargıtay, bir karar açıkladı. Yargıtay, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ödenen kira bedeli emsal kiranın altında kalıyorsa kira tespit davası açılabilmesine hükmetti.
Beş yıl kuralının değişmediğini, yerleşik uygulamanın devamı olduğuna işaret eden Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Yargıtay yaklaşımına ilişkin, “Yenilemede belirlenen bedel o tarihteki rayici yansıtıyorsa, sonraki dönemin bedeli endeks uygulanarak belirlenir. Rayici yansıtmıyorsa, yenilemeden itibaren beş yıl geçmemiş olması tek başına engel oluşturmaz; ilk kira ilişkisinin başlangıcı ve geçen süreler dikkate alınarak, şartları varsa hak ve nesafete (hakkaniyet) göre tespit yapılabilir” dedi.
‘Beş yıl kuralı değişti’ yorumları doğru değil
Ancak kamuoyuna yansıyan “Yargıtay kira tespit davalarında beş yıl kuralını değiştirdi” yönündeki yorumların doğru olmadığının altını çizen Kiraz, Yargıtay’ın 2018 tarihli kararında da yenilenen sözleşmedeki bedelin, yenileme tarihindeki rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması; sonuca göre endeks veya hak ve nesafet esasının uygulanması gerektiğini açıkladığını hatırlattı. Kiraz, şu bilgileri verdi: “Yargıtay beş yıl kuralını kaldırmamıştır. Yenileme sözleşmesinin beş yıllık süreye etkisini, o tarihte belirlenen bedelin rayice uygunluğuna göre değerlendirmiştir. Kira tespit davası yalnızca beş yılda bir açılabilir şeklinde genel bir kural yoktur.”
TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemin kira bedeline ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabileceğini vurgulayan Kiraz, “Ancak bu durumda hâkimin belirleyeceği bedelde artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede artış şartının bulunmaması, kira bedelinin doğrudan piyasa rayicine çıkarılabileceği anlamına gelmez.
Beş yıllık süre ise emsal kiralar ve kiralananın durumu dikkate alınarak, hakkaniyete göre kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önemlidir. Bu değerlendirmede TÜFE dikkate alınır ancak ilk beş yıldaki gibi bir üst sınır oluşturmaz. Bu ayrım Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde zaten bulunmaktadır” dedi.
Bugünün değil, yenilenen tarihin rayici dikkate alınır
Ev sahibinin kiracısıyla, yıllar önce kira sözleşmesi yapmış olabileceğini ifade eden Kiraz, iki farklı rayiçle örnekleme yaptı: “Burada önemli olan, yalnızca yeni bir belge imzalanması değildir. Belirlenen bedelin, yenilemenin yapıldığı tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığıdır. Örneğin, ilk kira sözleşmeniz 2010 yılında başlamış olsun. Kiracınızla 2023 yılında bir yenileme sözleşmesi yaptınız.
Taşınmazın 2023 yılındaki rayiç kira bedelinin 50.000 TL olduğunu varsayalım. Yeni bedeli 35.000 TL olarak belirlediyseniz ve bu bedelin o tarihteki rayici yansıtmadığı tespit edilirse, sırf 2023 yılında yeni sözleşme imzalandığı için beş yıllık süre otomatik olarak yeniden başlamış sayılmaz. İlk kira ilişkisinin 2010 yılında başladığı dikkate alınarak, diğer şartlar da mevcutsa 2026 yılı için rayice göre kira tespiti istenebilir. Karşılaştırılacak rayiç, bugünün değil, yenileme sözleşmesinin yapıldığı tarihteki rayiçtir.”
Sözleşmede artış hükmü olup olmaması önemli
Ev sahiplerinin, kira tespiti talebinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirleyen bildirim ve dava sürelerini kaçırmamalı önerisinde bulunan Kiraz, “Sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmaması bu açıdan önemlidir. U yuşmazlıkta karşılıklı görüşme ve kira tespit davasından önce zorunlu olan arabuluculuk süreci, makul bir uzlaşma için değerlendirilmeli. Her iki tarafın da adım atmadan önce hukuki durumunu netleştirmesi, hak kaybını ve gereksiz dava maliyetlerini önleyecektir” dedi.
Bankadan kirayı ‘açıklama’yla ödeyin
Kiracılara hukuki açıdan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu uyarılarda bulundu: “Kiracılar kira ödemelerini düzenli ve açıklamalı olarak banka üzerinden yapmalı, sözleşme ve ödeme belgelerini saklamalı; yeni ve ek sözleşme sonuçlarını bilmeden bu yeni ve ek sözleşmeleri imzalamamalıdırlar. Kiracı ve ev sahipleri öncelikle bu tür Yargıtay kararlarının, olaylara bağlı verilmiş olduğunu gözeterek hareket etmeli ve her olaya uygulanabilir olduğunu düşünmemeleri gerekir. Kararın içeriği nedir ? Hangi olay için verilmiştir, buna bakmalılar.”
