Alpkan Koç
Aysel YÜCEL
Çin kaynaklı küresel rekabet baskısı, finansmana erişimde yaşanan maliyet şoku ve artan işletme giderleri nedeniyle üretimden çekilmek zorunda kalan sanayi tesisleri, lojistik sektörü için hazır bir gayrimenkul arzına dönüştü. Tedarik zincirlerindeki yeniden yapılanmayla birlikte depolama ihtiyacı katlanırken; özellikle sanayi ve ticaretin kalbi sayılan hatlarda uygun imarlı arsa arzının tükenmesi ve fahiş arsa maliyetleri, şirketleri mevcut fabrika binalarını revize etmeye mecbur bırakıyor.
Marmara Bölgesi’nde arsa bulmak zorlaştı
Fabrika dönüşümünü büyüme modelinin merkezine alan şirketlerden Reysaş; Amcor, Gensenta, Tata Çelik ve Bianca Carrera’ya ait üretim tesislerini devralarak depolama komplekslerine dönüştürdü. Dönüşüm dalgası yalnızca Marmara ile sınırlı kalmayıp Anadolu sanayisinde de hız kazandı. Eyüp Lojistik Yönetim Kurulu Başkanı Eyüp Bartık, son 1 yıl içinde tam 7 fabrikayı lojistik depolama alanına dönüştürdüklerini vurguladı. Fabrika satışlarındaki hareketliliğin lojistik sektörünün fiziki alan ihtiyacıyla örtüştüğünü kaydeden Bartık, modelin her iki taraf için de önemli bir finansal çıkış yolu sunduğunu ifade etti. Benzer şekilde liman işletmecileri de hinterlandlarındaki operasyonel sahalarını büyütmek amacıyla çevredeki eski üretim alanlarını radarına aldı.
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, lojistik ve depolama sektöründeki büyümeyle birlikte sanayinin yoğunlaştığı hatlarda atıl üretim tesislerinin yeniden işlevlendirilmesine yönelik belirgin bir piyasa trendi gözlemlediklerini söyledi. İstanbul, Kocaeli ve Bursa sanayi koridorunda lojistik operasyonların aradığı geniş metrajlı, lojistik altyapıya uygun ve doğru imarlı boş arsa bulmanın imkânsız hale geldiğini ifade eden Sönmezler, yükselen arsa maliyetlerinin geliştiricileri alternatif formüllere yönelttiğini dile getirdi.
Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da boşaltılmış tesislerin satın alınmasının rasyonel hale geldiğini kaydeden Sönmezler; bazı yapıların mimari revizyonla dönüştürüldüğünü, bazılarının ise tamamen yıkılarak modern lojistiğin gerektirdiği yüksek tavanlı, geniş kolon açıklıklı ve rampalı yapılara çevrildiğini aktardı. Bu hareketliliğin Doğu Marmara’da Gebze, Çayırova, Dilovası ve Tuzla-Orhanlı hattında; Avrupa Yakası’nda ise Hadımköy, Esenyurt ve Çatalca aksında kümelendiği belirtildi.
OSB Gayrimenkul Yatırım Uzmanı Mustafa Hidayet Dönmez ise sahadaki satılık mülk hacmine dikkat çekti. İlan platformlarında yaklaşık 2 bin 500 fabrikanın satışta olduğunu, pazara henüz afişe edilmemiş gizli portföylerle birlikte bu sayının 3 bin 500 bandına yaklaştığını ifade eden Dönmez; finansman yükü ve pazar kaybı derinleştikçe satılık listelerine her gün yeni sanayi tesislerinin eklendiğini vurguladı.
“OSB yönetmeliği lojistikçiyi zorluyor”
Organize sanayi bölgeleri mevzuatının doğrudan bağımsız lojistik depolamaya izin vermemesinin, OSB dışındaki ticari parselleri ve münferit fabrika binalarını çok daha kıymetli hale getirdiğine işaret eden Dönmez; arsa üretilemeyen Kocaeli-Gebze aksında, ihtiyaca özel inşaatı içeren “build-to-suit” modelleriyle eski fabrika arazilerinin dönüştürüldüğünü bildirdi.
“5 yılda 25 milyon m2 yeni depo alanına ihtiyaç olacak”
O2 Lojistik Yönetim Danışmanlık Kurucusu Oruç Kaya, Türkiye’de depolama alanı ihtiyacına ve fabrikaların depoya dönüştürülmesine ilişkin değerlendirmelerde bulundu. Bugün Türkiye’de en az 40 milyon m² depolama alanı olması gerekirken, ölçülebilen 13-15 milyon m²’lik alanın tamamı İstanbul ve Kocaeli’nde bulunuyor. Türkiye genelindeki toplam depolama alanının ise bugün itibarıyla 20-25 milyon m² olduğu tahmin ediliyor. Gelecek 5 yıl içinde 25 milyon m² ilave depolama alanına ihtiyaç duyulacak.
Fabrikaların depolara dönüştürülmesinin, depo arzının yeterli olmadığı Türkiye’de ticari açıdan akıllıca olduğunu belirten Kaya, depo ihtiyacı olanların sorununun, depo inşası için gereken süreden daha kısa sürede operasyona başlayabilecek ilave arzla kısmen çözülebileceğini ifade etti. Ancak fabrikaların, özellikle e-ticaret depolarına dönüştürülmesine operasyonel açıdan doğru yaklaşmadığını vurgulayan Kaya, bu dönüşümlerin zamanla operasyonel sorunlara yol açabileceğine dikkat çekti. Fabrikadan dönüştürülen deponun “Palet IN/Palet OUT” ve palet bozumu veya katma değerli hizmet içermeyen düz operasyonlar için kullanılmasının mümkün olabileceğini belirten Kaya, bu konuda da şüpheleri olduğunu ifade etti.
